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美國的土地房屋買賣法律注意要點之生活經驗談

純為不同風俗紀錄 學習案例用

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作者：ruthrose  於 2009-1-13 22:29 發表於 最熱鬧的華人社交網路--貝殼村

「沙灘陷阱」是一家公司的名字，因著房產的緣故，我遇到了「沙灘陷阱」。說來話長。

 06年初，我家領導根據生意的發展，決定買一座三萬平方英尺（將近三千平方米）的貨倉，我請地產經紀人梅做我方代理人。梅曾經成功地幫助我家買賣過兩套自 住房，低買高賣做得很專業很漂亮。這是梅接手的第一樁商用房產生意，梅的老闆特別囑咐梅：「商用房可不像居民住房，對方差不多都是些狡猾的狐狸，除了花時 間拼耐心，更要小心啊！」

 我聽說后卻不以為然，俗話說：「狐狸再狡猾，鬥不過好獵手」，房地產交易是在法律的保護下進行的，法律就是好獵手，依靠法律走在法律的條款里，還能被狐狸耍弄嗎？

 經 過兩個多月的探訪尋找，我們相中了一處符合我們需要的貨倉，現任屋主是「堅如磐石建材公司」，年近六十歲的猶太人約瑟，是公司的老闆，他挺傷感地告訴我們 說，現在的生意越來越難做了，要不是為了節省開支縮小規模，還真捨不得把這處房產賣掉的。在幾番關於價格的討論中，約瑟給我留下的印象不錯，一個和我一樣有著懷舊情懷的人，於是我忍不住地動了惻隱之心，能遷就妥協的地方，就不再堅持了。

 談 好價格以後，「堅如磐石」聘請了據說是本地有名的「毒舌」律師，我家領導則採納了梅的建議，請「鷹眼」做我們的律師，這看上去挺誇張，可梅說：「必須得這樣， 沒有好律師替你把關，你有時間有能力讀懂那些一尺多高的各類文件嗎？能從長達一百多頁的合同條款里剔出那些對我們不利的甚至是暗藏的殺機和隱患嗎？」

 在 「沙灘陷阱」浮出水面之前，我對「毒舌」和「鷹眼」所能起到的作用，是持保留態度的，因為以往所經歷的買房賣房，都是「一個願買一個願賣」的公平交易， 都是證據確鑿，事實清楚，像買賣吃穿用品一樣平常合法的生意，又不是撲溯迷離的疑難案件，哪裡用得著「舌槍唇劍」和「火眼金睛」呢？

 像前兩次買自住房一樣，在以和為貴的氣氛中，雙方律師代表各自的委託人，來來往往了一個多月。就在雙方準備簽字畫押，表示不再反悔的時候，「鷹眼」傳真來一 份「毒舌」起草的合同草稿，並在合同首頁賣方公司名稱「沙灘陷阱」下面花了三個問號，我傻眼了：「沙灘陷阱是誰？屋主不是叫堅如磐石嗎？這玩的是什麼把 戲？」。

在 「鷹眼」的耐心解釋下，我才算明白了，「沙灘陷阱」是賣主新近又註冊的一家皮包公司的名字，「堅如磐石」先把房產過戶給「沙灘陷阱」，然後「沙灘陷阱」再立 即轉手把房產賣給我們。這樣一來，雖然現屋主是「堅如磐石」，但是我們這個准屋主轉正之前之後所發生的一切問題，「堅如磐石」概不負責，統統推給了另一個 准屋主「沙灘陷阱」。

 突 然冒出的「沙灘陷阱」，給了我們當頭一棒，生意場上滾打了十幾年的我家領導更是氣憤：「從來還沒聽說過誰給公司起這麼個缺德的名字。這不是明擺著要下套害人 嘛！」

  一樁買賣搞得如此複雜，好象「腳踩兩隻船」似的「三角亂愛」，搞得我們暈頭轉向。不過「鷹眼」卻說：「這種交易方式雖少見但並不違法，就好比婚姻吧，只要不重婚， 在結婚離婚改嫁之間玩點兒時間差的遊戲，就是法律所允許的，至於名字嘛，再難聽也是人家的自由。不過目前可以肯定，『狐狸』兜著圈子折騰人，決不是吃飽了撐的。當務之 急，先搞清藏在沙灘下的陷阱在哪裡，然後決定是不是繼續向前走。」

 當 「鷹眼」用兩周的時間再次查閱了由「沙灘陷阱」轉手提供的「堅如磐石」的房產文件后，就知道陷阱在哪裡了。此貨倉的地下有兩個冬天取暖用的燃油罐，其中一 個在四年前發生了泄漏，污染了周圍的土壤和地下水，在政府相關部門的監督下，「堅如磐石」用了四年的時間，花費了數目可觀的一筆錢，進行了清理，最近剛剛 達到了環保的各項標準。另一個目前還沒有發現污染現象的油罐，就是一個可能的隱患，難保不會再出問題——這才是「堅如磐石」賣房產的真正原因，也是多出個 「沙灘陷阱」的根本原因。

 通 過賣房，把隱患轉嫁給我們，一旦隱患釀成污染，我們找賣方分擔責任討個說法的時候，做完遊戲的「沙灘陷阱」早已銷聲匿跡從人間蒸發，我們只能「啞巴吃黃連 」，自己扛起「清除污染」的所有花銷，或許因此而負債纍纍不得不拆東補西甚至宣布倒閉。此時，「堅如磐石」則高枕無憂，不用為「生意難做」而傷感了，因為 我們付給「沙灘陷阱」的買房款，足夠用來繼續擴大生意規模。

 「沙灘陷阱」如此險惡，好在我們已經識破了它。梅的老闆說得不錯，商用房產圈子的確很複雜。因此，我們必須將自己置於法律的保護下，步步為營穩紮穩打。

 於 是「鷹眼」在答覆「毒舌」的信中，補充了如下的合同條款：鑒於「沙灘陷阱」既無實業擔保又無信用歷史，為應對將來可能發生的污染，買方要求賣方將房價的百 分之二十作為環保安全金，暫時存放在買方律師處，為期一年，這期間如果發生污染，根據實際開銷多退少補，反之則全部退還賣方。

 幾天之後，「毒舌」的回答也來了：接受上述條款，本著買賣公平的基本原則，賣方要求一年到期拿到全部房款后，才能出售百分之百的產權。

 買房卻買不到產權，這樣的合同，不光我們，任何一個正常的買家也不會簽字畫押。

退出這場交易大約半年的時候，梅告訴我「堅如磐石」名下的那個貨倉還在市場上忽悠著尋找買主呢。不久以後，我接到約瑟的一個電話，問我們是不是已 經買到了稱心的貨倉，如果沒有，「請認真考慮一下，是不是有機會咱們可以從頭開始？」。出於將心比心的良好願望，我一直不肯相信「沙灘陷阱」是約瑟所策劃的，但又想知道這究竟是誰的主意，因此我答非所問：「能不能告訴我『沙灘陷阱』是怎麼回事？」電話那端飄過來一句話「It』s over.」，它已經過去了。