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2016/11/08 

文／林奇芬 今年收到地價稅單時，果然讓民眾大吃一驚。普遍地價稅都較去年為高，漲幅約三成左右，甚至有部分特殊個案，必須繳上百萬元地價稅。其實，過去10年來公告土地現值、公告地價都已經大幅調高，並接近市價。這也讓房地產成本居高不下，房市陷入漫漫長冬。 房地產持有成本增加，讓房市陷入漫漫長冬

公告地價調高，地價稅增加 今年地價稅讓民眾有感，不是稅率提高，而是公告地價大幅提高後的結果。公告地價雖每三年調整一次，但過去幾年調幅大都在10%以內，但今年調幅卻高達30%，當分母變大之後，每戶屋主要繳的稅款自然升高，因此今年地價稅，讓大多數民眾很有感。 歷年公告地價調幅(%) (資料來源：內政部地政司)

我先前寫過文章，台灣房地產持有稅負升高(房屋稅、地價稅)，將是房市最大殺手。若每年繳稅負擔過高，將打擊民眾購屋意願。此外，房地產買賣相關稅負增加，使得房市交易成本增加，例如土增稅大幅增加，也會影響民眾賣屋意願，或是不願意降價，並帶來房市交易萎縮。以此觀察，房地產仍將陷入漫漫長冬。 至於何時才是房市迎接春天來臨的時間呢？也許要等到下一次，政府在地價稅、房屋稅、土增稅等，再度推出優惠措施時。 2002年土增稅減半，房市迎春天 為什麼這麼說呢？因為上一波房地產谷底，就是在2002年2月到2004年1月，當時政府鑒於經濟不景氣，再加上房地產市場長期低迷，因而推出土地增值稅減半徵收二年的激勵政策，將稅率從40%、50%、60%，降低為20%、25%、30%，以刺激房地產交易。果然，此利多讓沉寂十多年的房市，終於見到成交量解凍的春天。 之後，政府還趁勝追擊，再延長土增稅減半期間一年，至2005年1月。同時，自2005年2月起將土增稅率改為長期調降，稅率為20%、30%、40%。同時，還在2010年1月增加了「一生一次」自用住宅土增稅10%優惠稅率，大大減輕一般民眾負擔。此外，若符合相關條件，即使是自住換屋，也可適用10%土增稅稅率。 公告土地現值調高，土增稅漲幅大 雖然，目前土增稅仍維持先前稅率水準，自住用戶只有10%土增稅，不過，過去幾年公告土地現值大幅調高，民眾土增稅的負擔也不輕。 舉例來說，2001年全台平均公告土地現值是市價的59.3%，其中，台北市較貼近，是市價的84%，台中市僅市價44%。但來到2016年，台北市公告土地現值是市價93%，台中市也調高到90%，整體市場平均是市價90%。由於近年房地產價格狂飆，土地價格連年攀升，再加上公告土地現值已經與市價拉近，代表課稅母體變大，即使稅率不變，課稅金額也可能多出一倍以上。 2001年以來，公告土地現值年年漲 事實上，為了將公告土地現值大幅低於市價的差距拉近，過去10年來公告土地現值幾乎是年年調漲，尤其自2010年以來，調幅都在二位數以上。舉例來說，2014年公告土地現值全國平均調幅14%，2015年全國平均調幅12%，直到今年才稍微緩和，調幅6.7%。 此外，各地方政府調整公告土地現值的時間與幅度不一，有些縣市近年調幅較大，民眾也會較有感。例如，2014年公告土地現值調幅較大的有，台中市24.4%，桃園市22.7%，金門縣43.8%，澎湖縣30.5%。2015年公告土地現值調幅較大的有，澎湖縣24.9%，金門縣17.9%，高雄市15%，新竹市13%，台南市12.5%。 由於公告土地現值大多在近五、六年內快速調高，以接近市價。可想而知，若有房地產買賣，土地增值稅金額也將大幅拉高。根據財政部統計，2015年土增稅全年達1135億元，已經大幅超越證交稅819億元稅收，並創下自1999年以來新高紀錄。 等待房市更多鬆綁政策 公告地價、土地公告現值調高後，地價稅、土增稅隨著水漲船高。雖然行政院長林全說，目前不打房，央行總裁彭淮南也將大多數房地產信用管制鬆綁了，但是，房市成交量仍然窒息。我估計，在房地產相關稅負增加，又沒有甚麼利多刺激方案之前，房市將仍是漫漫長冬。 公告土地現值佔市價比(%) (資料來源：內政部地政司)