房價到底跌不跌？「看空」與「唱多」的兩大代表人物，
不約而同地看衰──12年的多頭盛宴已走到底。別鐵齒，房價跌勢真的要開始了！
很難得地，向來對台灣房市各持「看空」與「唱多」的兩位代表人物：
政大地政系教授張金鶚、戴德梁行總經理顏炳立，近來意見一致，
都認為台灣房地產景氣開始反轉，而且，房價的跌勢現在才要開始。
歷經12年的大多頭，因為台灣從未出現過如此持久的房市榮景，
雖然這段期間包括張金鶚在內，不斷有人發出泡沫警語，
但房價不滅的神話卻又理所當然。
但這次真的「狼來了」！
一場茶壺裡的風暴，正悄然進行中。
根據內政部不動產資訊平台統計，反映市場成交量的台北市與全國「可能成交指數」，
從2003年就開始一路向上，直到13年第二季與第四季，才首度分別出現反轉，接著一路下滑至今。
「房市現在的成交量是直接跳水，能夠有一點量就『阿彌陀佛』了，」顏炳立直言，
今年不只土地交易量比12年時腰斬一半，就連關貿網路的地政查詢量，從年初至今也少了40％。
「房地產投資就是幾個字：賺在多頭、躲在空頭，死在無量，」
向有房市「多頭總司令」稱號的顏炳立都看衰，顯示這場房市多頭盛宴，的確已走到尾聲。
景氣循環 房價向下俯衝
但問題來了，隨之到來的不景氣會持續多久？展望2016年，又該如何看待國內的房市？
「2016年根本不用談吧，現在才剛開始，還看不到亮光的時候，」
走進張金鶚位於政大的研究室，他劈頭就給了「別進場」的答案，
「這時候進場是要你丟我撿嗎？是幫投資客、建商解套嗎？」
張金鶚建議，對房地產景氣循環要有「擴短縮長」的認知，
也就是根據經驗法則，房價向上的擴張期頂多2至4年，
但向下的收縮期通常會達7至10年。
當然也有特例，像這波從03年開始的景氣擴張期就持續到14年。
張金鶚解釋，其實早在08年這波房市榮景就該結束，
但因為遇到金融海嘯，全球QE大行其道，加上政府調降遺贈稅，
房市因此受到熱錢湧進的干擾。「但『漲多了就跌得多』的道理不會變，」張金鶚說，
以前一波房市景氣循環為例，
從1987年到1989年走了3年的多頭後，接著不景氣時間長達13年，
「這次保守估計也要5到7年，長則10年以上。」向來對張金鶚看法不以為然的顏炳立，
這次倒與他不約而同。顏炳立表示，
其實這波多頭最好的賣點是在2013下半年到14年上半年。
「不知何時天才會光，你我那會這無緣，離開了後才來思念……」
他用江蕙的台語名曲《無言花》歌詞，形容接下來被「套房」的人的心情。
顏炳立說，通常多頭走了多久就需要多少時間來消化，」
因此他預估，接下來說要歷經10年收縮期也不為過，「緩步下跌3到4年後，再盤整3到4年，
他說，然後還得有像扁政府當年土增稅減半那樣的政策點火，才會再看到下一波高峰。
不過，就像張金鶚強調，
國內房地產接下來面對的不景氣時間，
還得視跌幅而定，若跌得又急又深，時間才有可能會拉短，
但他認為這種狀況機率不高，而是應該會以「緩著陸」的情況上演，
「大家都不認輸啊，會一直撐到最後。」
跌幅可能超過三成
儘管張金鶚不願論斷整體跌幅，但他也強調，
「一到兩成的下跌，顯然不足以滿足購屋者的期待與負擔能力，
兩到三成是基本合理的期待，超過三成也很有可能發生。」
至於顏炳立則認為，接下來這波不景氣應該會以每年約3％到5％的走勢下降，
「最後大概就是頂多跌到3分之1。」
事實上，根據永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛觀察，
台北市從13年底房價最高點至今，平均大概已有一成的跌幅，
而全國其他地區則約5％，但建商會刻意不讓社會大眾感受到這股降價氛圍，
「因為建商現在是騎虎難下，降價對之前買的客人難交代，不降又沒人要買，」他苦笑形容。
一場風雨欲來的氛圍，正籠罩全台房市，2016該進或退？答案似乎再清楚不過。
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